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Spread no crédito à habitação: quem dá menos?
02/07/2019 14:30

Ficará para a História o ano em que a média dos spreads (margens de lucro no crédito) máximos cobrados pelos bancos em Portugal nos empréstimos à habitação ultrapassou os 6%. Foi em 2013, escassos quatro anos depois de uma fasquia destas parecer pura impossibilidade. Em 2009, a média dos spreads máximos dos contratos de crédito para comprar casa pouco foi além dos 2%. Se considerarmos os spreads mínimos, a média desliza para 0,5%. Mas, se há circunstância que acompanha, ainda que em direções opostas, os spreads dos bancos é essa realidade que dá pelo nome de conjuntura económica. Quando a economia tomba, os spreads sobem; quando o desempenho económico espevita, os spreads descem. Por outras palavras: maus ventos económicos obrigam os bancos a encarecer o crédito - em boa parte, porque eles próprios se financiam a juros mais elevados - e vice-versa.Desde 2014 que os ventos vêm soprando favoravelmente. Os spreads máximos e mínimos estão a descer de forma consecutiva. Os nossos estudos de crédito à habitação comprovam-no.Em 2015, o Banco BPI, ao qual a Proteste Investe atribuiu a Escolha Acertada, apresentava um spread de 2,45% (para o cenário que, habitualmente, traçamos: 100 mil euros de crédito com relação entre o financiamento e a garantia de 80%, a pagar em 30 anos, e vendas associadas).Em 2016, a instituição que ganhou este pódio, o Banco Popular, já oferecia um spread de 1,60%. Fasquia que o mesmo banco baixou no ano seguinte para 1,40%, valendo-lhe, novamente, o carimbo de Escolha Acertada. E, em 2018, o Banco CTT, o eleito do estudo, tornava a vida difícil à concorrência com um spread de 1,30%. Este ano, no estudo, foram encontrados três bancos a propor spreads abaixo daquele valor. Em 15 instituições, à parte destas três, a maioria cobra spreads entre 1,90% e 1,50%, e apenas três passam a barreira dos 2 por cento. Nos empréstimos com relação financiamento/garantia abaixo de 80%, a margem de lucro do banco pode ser ainda mais reduzida. É o caso do Bankinter, que propõe spreads de 1% para créditos correspondentes a 70% do valor do imóvel e financiamentos superiores a 150 mil euros. E pensar que a média dos spreads máximos cobrados há apenas dois anos era quatro vezes superior...Spread de 1,10% para associadosSe dúvidas houvesse de que o mercado do crédito à habitação levou uma injeção de força anímica nos últimos anos, a guerra de spreads a que se assiste neste momento é a prova que faltava. Fomos, por isso, à procura das melhores ofertas. Para os nossos associados, e considerando o mesmo cenário de 100 mil euros de empréstimo, relativo a 80% do valor do imóvel, a pagar em 30 anos, negociámos condições com o Crédito Agrícola que suplantam toda a concorrência. O spread para quem está disposto a contratar ou a transferir um crédito e aceitar vendas associadas (o chamado "cross-selling"), isto é, subscrevendo outros produtos em troca de um valor mais reduzido, é de 1,10%, o mais baixo do mercado. Este spread e - mais importante - a taxa anual efetiva global (TAEG), que engloba todos os custos do empréstimo, de 1,41%, garantem uma poupança de 332 euros por ano, face à média do mercado. Para os subscritores que preferem contratar os produtos à parte, dispensando o "cross-selling", o protocolo com o Crédito Agrícola é também a melhor opção, com um spread de 1,55%, batendo a concorrência, que, na maior parte dos casos, propõe margens de lucro acima dos 2 por cento. No cenário considerado, a TAEG é de 1,47% e a poupança chega aos 319 euros por ano.Esta parceria com o Crédito Agrícola leva, por isso, o selo de Escolha Acertada para créditos com e sem "cross-selling".Mas há outros benefícios ao alcance dos nossos associados. Não há comissões mensais de processamento da prestação, nem de manutenção da conta à ordem associada ao crédito, custos injustificados. Considerando o que se cobra, em média, no mercado, estamos a falar de uma poupança anual de 39 euros no primeiro caso, e de 64 euros no segundo. Saiba mais sobre o protocolo em www.decomais.pt.E para quem não é associado?Para os restantes consumidores, no cenário do nosso estudo, o Banco CTT é a Escolha Acertada num crédito com cross-selling. O spread de 1,30% e a TAEG de 1,70% permitem poupar 196 euros por ano, em relação à média dos créditos analisados. Sem "cross-selling", a melhor opção é o Crédito Agrícola, com um spread de 1,60% e uma TAEG de 1,58 por cento. Poupança anual: 267 euros.Nos últimos anos, aumentaram os montantes máximos concedidos pelos bancos. Quase metade das instituições que analisámos já emprestam 90% do valor da avaliação do imóvel (incluindo o nosso protocolo), algo bem menos frequente nos estudos anteriores.Fixe-se na TAEGUm spread baixo é uma poderosa arma de sedução, mas, na hora de escolher um crédito à habitação, os olhos dos consumidores devem fixar-se na TAEG.É o melhor instrumento para comparar propostas, porque é o único que reflete todos os custos do crédito, incluindo as comissões. E é também o que explica porque é que uns bancos estão mais bem posicionados do que outros na nossa tabela, apesar de proporem spreads mais altos.